Bamako : 3 000 parcelles sur un domaine aéroportuaire, une leçon de due diligence foncière

TL;DR.

Le procès de l'ancien maire de Bamako, Adama Sangaré, porte sur l'attribution de plus de 3 000 parcelles dans un périmètre censé relever du domaine des aéroports du Mali. Pour un financeur institutionnel, l'affaire montre qu'un titre foncier ne vaut que par la régularité de sa chaîne d'attribution : un document authentique dans sa forme hérite de tous les vices des actes qui le précèdent. Votre due diligence foncière doit donc vérifier l'origine du droit à la source, et pas seulement le titre final.

Le procès s'ouvre le lundi 12 octobre devant la justice malienne. Adama Sangaré et au moins sept co-inculpés sont poursuivis pour détournement de deniers publics et pour faux et usage de faux. Tous contestent les faits et clament leur innocence. Dans de nombreuses juridictions d'Afrique de l'Ouest, la sécurisation foncière repose sur une succession d'actes : décision d'attribution, lettre d'attribution ou permis d'occuper, puis, le cas échéant, immatriculation et titre foncier.

Plus de 3 000 parcelles attribuées sur un périmètre censé relever du domaine des aéroports du Mali : c'est le cœur du dossier qui s'ouvre ce lundi 12 octobre devant la justice malienne. Selon RFI, l'ancien maire de Bamako, Adama Sangaré, et au moins sept co-inculpés sont appelés à la barre, poursuivis pour détournement de deniers publics et pour faux et usage de faux. Tous contestent les faits et clament leur innocence, et il appartiendra au tribunal de trancher. Pour un financeur institutionnel, l'intérêt de cette affaire dépasse largement son issue judiciaire : elle illustre, à une échelle rare, la fragilité d'un actif foncier dont l'origine n'a pas été vérifiée à la source.

Ce que révèle le dossier

Les éléments rapportés par RFI tiennent en quelques lignes, mais ils sont lourds de sens. D'abord, le volume : plus de 3 000 parcelles, ce qui exclut l'hypothèse d'une erreur administrative isolée. Ensuite, la nature du terrain : une zone aéroportuaire, c'est-à-dire un espace en principe affecté à une infrastructure stratégique et rattaché à un opérateur public. Enfin, la qualification retenue par l'accusation : le faux et usage de faux, qui renvoie directement à la question des documents ayant servi de support aux attributions.

Autrement dit, si les faits sont établis, des milliers d'actes pourraient avoir une apparence régulière tout en reposant sur un droit que l'autorité émettrice n'était pas habilitée à céder. C'est précisément le scénario que la due diligence foncière est censée détecter.

Le titre n'est pas la preuve : la chaîne d'attribution l'est

Dans de nombreuses juridictions d'Afrique de l'Ouest, la sécurisation foncière repose sur une succession d'actes : décision d'attribution, lettre d'attribution ou permis d'occuper, puis, le cas échéant, immatriculation et titre foncier. Chaque étape suppose que la précédente soit valide. Un document final, même authentique dans sa forme, hérite de tous les vices de l'amont.

Pour l'investisseur, trois questions doivent donc précéder toute analyse de valorisation :

Qui avait la compétence d'attribuer ? La distinction entre domaine public, domaine privé de l'État, domaine des collectivités et terres coutumières n'est pas théorique. Une commune ne peut pas céder ce qui ne lui appartient pas.
Le terrain était-il grevé d'une affectation ? Les emprises d'infrastructures (aéroports, routes, servitudes énergétiques) sont des zones où l'aliénabilité doit être vérifiée en priorité.
Les actes successifs sont-ils cohérents entre eux ? Le rapprochement entre registres municipaux, cadastre, conservation foncière et plans de l'opérateur public permet souvent de faire apparaître les incohérences avant qu'elles ne deviennent un contentieux.

Un risque qui se transmet aux structures de financement

L'exposition ne concerne pas seulement l'acquéreur direct d'une parcelle. Un promoteur immobilier, une institution de microfinance qui accepte des terrains en garantie, un fonds qui investit dans un projet logistique ou résidentiel en périphérie urbaine : tous portent indirectement le risque de nullité des droits sous-jacents.

Dans une structure de blended finance, ce risque peut se loger exactement là où on ne l'attend pas. Une garantie ou une tranche first-loss calibrée sur le risque de crédit ou le risque pays ne couvre pas nécessairement l'annulation d'un droit foncier. Si le collatéral disparaît, la protection prévue par le montage peut se révéler inopérante, et la question de l'additionnalité de l'intervention publique se pose alors dans des termes très différents.

Il faut aussi mesurer le risque réputationnel. Pour un DFI ou un fonds d'impact soumis à des standards de performance environnementale et sociale, être associé, même involontairement, à des terrains issus d'attributions contestées sur le domaine public est difficilement défendable auprès des LP comme des parties prenantes locales.

La donnée terrain comme première ligne de défense

L'affaire de Bamako rappelle que la fiabilité de la donnée foncière ne se décrète pas à partir d'un dossier papier. Elle se construit par recoupement : consultation des registres auprès de plusieurs administrations, vérification de la cohérence géographique entre plans et réalité du site, entretiens avec les occupants et les riverains, contrôle de l'historique des attributions sur la zone concernée.

C'est un travail plus long et plus coûteux qu'une simple revue documentaire, mais il doit être mis en regard du coût d'un actif dont la base juridique peut s'effondrer après décaissement. Sur un portefeuille de projets terrain, intégrer cette vérification dans les conditions préalables, et la suivre dans le temps au même titre que les indicateurs MRV, relève de la bonne gestion du risque plus que de la précaution excessive.

Implication pour le financeur

Quel que soit le verdict, ce procès offre un repère utile. Il invite les financeurs à reformuler une question simple au moment de la due diligence : non pas « le titre existe-t-il ? », mais « l'autorité qui l'a émis en avait-elle le droit, et chaque étape qui y mène est-elle vérifiable ? ». Dans les zones périurbaines à forte pression foncière, et plus encore à proximité d'infrastructures publiques, cette question devrait figurer en tête de la grille d'analyse. Reste un point ouvert, que l'issue judiciaire éclairera peut-être : quel sort sera réservé aux détenteurs de bonne foi des parcelles concernées, et à ceux qui les ont financés ?

Questions fréquentes

Qui est jugé dans l'affaire des parcelles de la zone aéroportuaire de Bamako ?

L'ancien maire de Bamako, Adama Sangaré, et au moins sept co-inculpés sont appelés à la barre devant la justice malienne à partir du lundi 12 octobre. Tous contestent les faits et clament leur innocence, et il appartiendra au tribunal de trancher.

Que reproche-t-on à l'ancien maire de Bamako ?

Il est poursuivi pour détournement de deniers publics et pour faux et usage de faux. Le dossier porte sur l'attribution de plus de 3 000 parcelles sur un périmètre censé relever du domaine des aéroports du Mali.

Pourquoi l'attribution de parcelles dans une zone aéroportuaire pose-t-elle problème ?

Une zone aéroportuaire est en principe affectée à une infrastructure stratégique et rattachée à un opérateur public. Si les faits sont établis, des milliers d'actes pourraient avoir une apparence régulière tout en reposant sur un droit que l'autorité émettrice n'était pas habilitée à céder.

Comment se constitue un droit foncier en Afrique de l'Ouest ?

Pourquoi un titre foncier authentique ne suffit-il pas à sécuriser un financement ?

Un document final, même authentique dans sa forme, hérite de tous les vices des actes situés en amont. C'est la régularité de la chaîne d'attribution, et non le titre seul, qui fait la valeur d'un actif foncier. La due diligence foncière vise précisément à vérifier l'origine du droit à la source.