Casamance : le retour des déplacés, un risque foncier que la due diligence ne voit pas

TL;DR.

En Casamance, au sud du Sénégal, des villages vidés pendant le conflit indépendantiste se repeuplent lentement. Ce retour ravive d'anciennes tensions sur la culture des terres. Pour un financeur de projets agricoles ou fonciers dans la région, il s'agit d'un risque de contrepartie sur l'actif lui-même, que les grilles de due diligence standard captent mal.

Une vérification foncière classique contrôle le titre ou la délibération d'affectation, l'absence d'opposition enregistrée et la conformité des procédures. En zone post-conflit, ces contrôles peuvent être satisfaits sans révéler l'essentiel, car l'absence de contestation n'est pas l'absence de droit. Aucune donnée chiffrée sur l'ampleur des retours ni sur le nombre de litiges n'est disponible.

Dans le sud du Sénégal, des villages vidés au plus fort du conflit indépendantiste se repeuplent lentement. Selon un reportage de Jeune Afrique, ce retour fait ressurgir de vieilles tensions sur la culture des terres. Le titre de l'enquête résume l'enjeu : « Ces terres étaient à nous ». Pour un financeur institutionnel engagé, ou en passe de l'être, dans des projets agricoles ou fonciers en Casamance, ce n'est pas une simple question sociale. C'est un risque de contrepartie sur l'actif lui-même : la terre, sa possession et son usage. Et c'est précisément le type de risque que les grilles de due diligence standard captent mal.

Ce que rapporte la source

Les faits tels que décrits par Jeune Afrique sont simples et lourds de conséquences. Pendant les années de conflit, une partie des villages de la région a été désertée. Aujourd'hui, les habitants reviennent progressivement. Mais le retour ne se fait pas sur une page blanche : il réactive des désaccords anciens sur qui cultive quelles terres, et à quel titre. Le reportage décrit une région à la fois meurtrie par la lutte indépendantiste et désormais exposée à une nouvelle ligne de fracture, foncière celle-là.

Nous nous en tenons à ce cadrage. La source ne fournit pas, dans les éléments dont nous disposons, de chiffres sur l'ampleur des retours ni sur le nombre de litiges. C'est en soi une information pour le financeur : la donnée fiable sur ce sujet est rare, et c'est là que se loge le risque.

Pourquoi le risque foncier post-conflit échappe aux contrôles classiques

Une due diligence foncière classique vérifie l'existence d'un titre ou d'une délibération d'affectation, l'absence d'opposition enregistrée et la conformité des procédures. Dans une zone post-conflit, ces vérifications peuvent être formellement satisfaites et pourtant passer à côté de l'essentiel.

L'absence de contestation n'est pas l'absence de droit. Des terres inoccupées pendant des années ont pu être réaffectées, mises en culture par d'autres ou intégrées à un projet. Les ayants droit coutumiers absents au moment de la consultation n'ont, par définition, rien pu objecter.
La mémoire foncière est orale et dispersée. Les revendications reposent souvent sur des usages et des généalogies que les registres ne reflètent pas.
Le calendrier du risque est décalé. Le litige n'apparaît pas au closing mais au moment du retour, parfois plusieurs années après l'investissement, quand l'actif est déjà exploité.

Autrement dit, le risque ne disparaît pas avec la paix : il change de nature. Il passe du risque sécuritaire au risque de sécurisation foncière.

Les implications pour la structuration du financement

Pour un DFI, un fonds d'impact ou un family office, plusieurs conséquences opérationnelles en découlent.

Élargir le périmètre de la due diligence

La vérification documentaire doit être complétée par une cartographie participative des droits, incluant explicitement l'historique d'occupation avant et pendant le conflit. La question à poser n'est pas seulement « qui occupe ? » mais « qui occupait, et qui est susceptible de revenir ? ».

Intégrer le risque dans la structure

Ce risque, difficile à quantifier, se prête mal à un financement purement commercial. Il plaide pour des montages de type blended finance, où une tranche first-loss ou une garantie absorbe une partie de l'incertitude foncière, et où l'additionnalité du capital concessionnel est justifiée par un risque réel et documenté. Des clauses de mécanisme de règlement des griefs, financées et opérationnelles, doivent figurer dans la documentation, pas seulement dans le plan E&S.

Suivre le risque dans la durée

Puisque le litige peut survenir après le décaissement, le dispositif MRV doit inclure des indicateurs fonciers : nombre de plaintes reçues et traitées, évolution des surfaces contestées, présence de populations de retour dans la zone d'influence du projet. Les cadres comme IRIS+ offrent des métriques mobilisables, à condition de les alimenter avec de la donnée terrain plutôt qu'avec des déclarations du promoteur.

L'enjeu de la donnée terrain

Le cas casamançais illustre une limite récurrente de l'investissement dans le réel en Afrique : l'information décisive n'est pas dans la data room. Elle est dans les villages, auprès des chefs coutumiers, des comités locaux et des familles qui reviennent. C'est le cœur de notre approche chez LowInvestor : une veille qui remonte ces signaux faibles avant qu'ils ne deviennent des contentieux, et une donnée vérifiée sur place plutôt que reconstituée à distance.

Point de vigilance pour le financeur

Si votre portefeuille comprend, ou envisage, des actifs agricoles en Casamance ou dans toute autre zone sortant d'un conflit prolongé, une question mérite d'être posée à vos équipes et à vos GP : la due diligence foncière a-t-elle pris en compte les populations absentes au moment de l'acquisition ? Une réponse négative ne disqualifie pas le projet. Elle signifie que le risque existe, qu'il n'est pas tarifé et qu'il n'est pas couvert. Le retour des déplacés est une bonne nouvelle pour la région. Pour l'investisseur, il impose de revoir ce que « terre sécurisée » veut dire.

Questions fréquentes

Pourquoi le retour des déplacés en Casamance crée-t-il des tensions foncières ?

Des villages désertés au plus fort du conflit indépendantiste se repeuplent progressivement. Ce retour ravive des désaccords anciens : qui cultive quelles terres, et à quel titre. Des terres inoccupées pendant des années ont pu être réaffectées ou mises en culture par d'autres.

Qu'est-ce que le risque foncier post-conflit pour un financeur de projets agricoles ?

Il s'agit d'un risque de contrepartie qui porte sur l'actif lui-même : la terre, sa possession et son usage. Pour un financeur engagé ou en passe de l'être dans des projets agricoles ou fonciers en Casamance, ce n'est donc pas une simple question sociale. Ce risque doit être intégré dès la due diligence.

Pourquoi une due diligence foncière classique ne suffit-elle pas en zone post-conflit ?

Une due diligence classique vérifie l'existence d'un titre ou d'une délibération d'affectation, l'absence d'opposition enregistrée et la conformité des procédures. En zone post-conflit, ces vérifications peuvent être formellement satisfaites tout en passant à côté de l'essentiel. L'absence de contestation enregistrée ne prouve pas l'absence de droits concurrents sur la terre.

Combien de déplacés sont revenus en Casamance et combien de litiges fonciers sont recensés ?

Aucun chiffre disponible ne mesure l'ampleur des retours ni le nombre de litiges. Cette rareté de données fiables est en soi une information pour le financeur. C'est précisément dans ce manque de visibilité que se loge le risque.

Qui a documenté les tensions foncières liées au retour des déplacés en Casamance ?

Jeune Afrique a consacré une enquête au sujet, intitulée « Ces terres étaient à nous ». Le reportage décrit une région meurtrie par la lutte indépendantiste et désormais exposée à une nouvelle ligne de fracture, d'ordre foncier.