Kribi : le titre foncier ne dit pas qui contrôle la terre

TL;DR.

La ruée sur les terrains autour de Kribi, sur la côte méridionale du Cameroun, illustre une distinction que les dossiers de financement de projets traitent souvent trop vite : détenir un titre foncier sécurisé juridiquement ne signifie pas maîtriser effectivement le terrain. Pour un bailleur, un fonds d'impact ou un family office exposé à un projet agricole, logistique ou énergétique dans la zone, cette compétition foncière entre acteurs politiques et économiques est une variable de risque qui se traduit en retards, en surcoûts et, dans les cas extrêmes, en abandon de site.

Jeune Afrique documente deux éléments : une pression foncière forte autour de Kribi, portée par des responsables politiques et des hommes d'affaires, et la volonté du sénateur Grégoire Mba Mba de rester le patron de cette partie du littoral, dans le département de l'Océan. Aucun litige précis sur un projet financé n'est documenté dans ce cadre. Le signal relève donc de la veille amont, celle qui intervient avant qu'un dossier n'atteigne un comité d'investissement : là où les terres deviennent un objet de compétition entre acteurs influents, le coût réel de l'accès au foncier diffère de celui inscrit au business plan.

La course aux terrains autour de Kribi, sur la côte méridionale du Cameroun, met en lumière un angle mort récurrent des dossiers de financement de projets en Afrique : la sécurité juridique d'un actif foncier ne se confond pas avec sa maîtrise effective. Selon Jeune Afrique, responsables politiques et hommes d'affaires se ruent sur les terres qui entourent la ville, tandis que le sénateur Grégoire Mba Mba entend bien rester le patron de cette partie du littoral, dans le département de l'Océan. Pour un bailleur, un fonds d'impact ou un family office exposé à un projet agricole, logistique ou énergétique dans cette zone, ce n'est pas une anecdote de politique locale : c'est une variable de risque qui se paie en retards, en surcoûts et, dans les cas extrêmes, en abandon de site.

Ce que dit la source, et ce qu'elle ne dit pas

Restons précis, car la rigueur sur les faits est la première ligne de défense d'un investisseur. Jeune Afrique décrit deux choses : une pression foncière forte autour de Kribi, portée par des acteurs politiques et économiques, et la volonté d'une figure locale de conserver son influence sur cette portion de côte. Rien de plus. Le média ne documente pas, dans ce cadre, un litige précis sur un projet financé, et nous n'en inventerons pas.

C'est justement pour cela que le signal est intéressant : il relève de la veille amont, celle qui intervient avant qu'un dossier n'atterrisse sur la table d'un comité d'investissement. Une zone où les terres deviennent un objet de compétition entre acteurs influents est une zone où le coût réel de l'accès au foncier n'est pas celui affiché dans le business plan.

Titre foncier et maîtrise foncière : deux registres distincts

Dans la plupart des pays d'Afrique centrale et de l'Ouest, la propriété formelle repose sur l'immatriculation, alors qu'une large part des terres reste régie par des droits d'usage coutumiers, des occupations anciennes et des arbitrages communautaires. Un promoteur peut donc présenter un dossier juridiquement propre, avec un titre en bonne et due forme, tout en étant incapable d'entrer sur la parcelle sans négociation avec des ayants droit qui n'apparaissent nulle part dans la chaîne de propriété.

La question à poser en due diligence n'est pas seulement : le titre est-il valide et opposable ? Elle est aussi : qui, en pratique, autorise ou bloque l'usage de cette terre, et à quelles conditions ? Dans une zone à forte pression, comme celle que décrit Jeune Afrique autour de Kribi, ces deux réponses peuvent diverger fortement.

Pourquoi le risque se matérialise après le closing

Le risque foncier a une caractéristique désagréable pour un financeur : il se révèle tard, une fois les fonds décaissés et les travaux engagés. Il prend alors des formes très concrètes : contestation de l'emprise au moment du bornage, réapparition d'occupants non recensés, renégociation des compensations, blocage de l'accès aux voies de desserte, recours administratifs, ou simple immobilisation du chantier.

Chacun de ces événements dégrade le profil de crédit d'une opération. Un décalage de douze à dix-huit mois sur une mise en service peut suffire à faire sortir un projet de ses covenants, à épuiser une réserve de service de la dette ou à rendre caduque une structuration en blended finance calibrée sur un calendrier optimiste. Sur le plan de l'impact, l'effet est symétrique : un différend foncier mal traité, c'est un risque de réinstallation involontaire non maîtrisée, donc un sujet de conformité aux standards de performance et un problème de réputation pour la tranche concessionnelle qui a pris le premier risque.

Ce que devrait couvrir une due diligence foncière sérieuse

• La chaîne de titres complète, avec vérification aux registres, et non la seule copie fournie par le promoteur.
• Une cartographie des usages réels : occupation, cultures en place, passages, accès à l'eau, droits saisonniers, sur la base d'un relevé terrain daté et géolocalisé.
• Une cartographie des acteurs : autorités administratives, chefferies, élus, intermédiaires fonciers, et intérêts économiques déjà positionnés sur la zone.
• L'historique des transactions voisines, indicateur souvent plus fiable que les déclarations d'intention sur la valeur et la fluidité réelles du marché local.
• Un dispositif de suivi dans le temps (MRV appliqué au foncier et aux engagements sociaux), car la situation constatée au closing n'est pas celle de l'année trois.

Ce niveau d'exigence coûte cher rapporté à un seul dossier. Il coûte beaucoup moins cher qu'un actif immobilisé et il constitue, pour un investisseur institutionnel, la meilleure preuve d'additionnalité : financer là où d'autres ne savent pas mesurer le risque suppose de savoir le mesurer soi-même.

Le point de vigilance pour le financeur

La leçon de Kribi, telle que la donne à voir Jeune Afrique, est moins une alerte sur une localité qu'un rappel de méthode : dans les zones à forte pression industrielle et portuaire, l'attractivité économique attire d'abord les acteurs les mieux placés pour capter le foncier, et la documentation juridique arrive souvent après le rapport de force.

La question que nous vous invitons à poser à votre prochain comité est simple : sur nos dossiers en cours, disposons nous d'une vérification terrain indépendante du promoteur, ou nous appuyons nous sur sa propre lecture de la situation foncière ? Selon la réponse, la prime de risque appliquée n'est peut être pas la bonne.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre titre foncier et maîtrise foncière ?

Le titre foncier relève de la propriété formelle, établie par l'immatriculation. La maîtrise foncière désigne la capacité effective à occuper et exploiter le terrain. Dans la plupart des pays d'Afrique centrale et de l'Ouest, une large part des terres reste régie par des droits d'usage coutumiers, des occupations anciennes et des arbitrages communautaires, ce qui rend ces deux registres distincts.

Que se passe-t-il autour de Kribi sur le plan foncier ?

Responsables politiques et hommes d'affaires se ruent sur les terres qui entourent la ville, située sur la côte méridionale du Cameroun. Le sénateur Grégoire Mba Mba entend rester le patron de cette partie du littoral, dans le département de l'Océan. Cette compétition entre acteurs influents concerne directement les projets agricoles, logistiques ou énergétiques envisagés dans la zone.

Pourquoi un investisseur institutionnel doit-il s'intéresser à une rivalité politique locale ?

Parce qu'une zone où les terres deviennent un objet de compétition entre acteurs influents est une zone où le coût réel de l'accès au foncier n'est pas celui affiché dans le business plan. Le risque se matérialise en retards, en surcoûts et, dans les cas extrêmes, en abandon de site. Ce n'est donc pas une anecdote de politique locale mais une variable de risque à intégrer.

Existe-t-il un litige documenté sur un projet financé à Kribi ?

Non. La source décrit une pression foncière forte autour de Kribi et la volonté d'une figure locale de conserver son influence sur cette portion de côte, sans documenter de litige précis sur un projet financé. C'est précisément ce qui rend le signal utile : il relève de la veille amont, avant qu'un dossier n'atterrisse sur la table d'un comité d'investissement.

Comment intégrer ce type de signal dans une due diligence ?

En le traitant comme de la veille amont, en amont du passage en comité d'investissement, et non comme un point de contexte accessoire. La rigueur sur les faits reste la première ligne de défense de l'investisseur : il s'agit de distinguer ce que la source établit de ce qu'elle n'établit pas, sans extrapoler un litige qui n'est pas documenté.