Madagascar : le titre foncier n'est jamais un acquis définitif

TL;DR.

La Haute Cour constitutionnelle malgache a validé une loi organisant le transfert automatique à l'État de tous les titres fonciers encore inscrits au nom d'étrangers depuis la période coloniale. Pour un investisseur institutionnel, l'enseignement ne porte pas sur le volume du portefeuille concerné mais sur la nature du risque : une assiette foncière réputée sécurisée peut être rouverte par une décision souveraine parfaitement légale. Le risque de titre relève du risque souverain, pas de la formalité de closing.

Le texte ne prévoit pas de procédure au cas par cas mais un transfert automatique des titres visés. Le pouvoir malgache le présente comme la finalisation de la décolonisation foncière du pays, tandis que certains chercheurs relativisent la portée réelle du dispositif. Le périmètre exact des titres concernés, leur volume et leur valeur ne sont pas établis publiquement. Cette configuration, un texte à effet automatique dont l'assiette d'application reste floue, interdit de raisonner sur une moyenne et impose un examen dossier par dossier. L'information est rapportée par RFI Afrique.

À Madagascar, la Haute Cour constitutionnelle a validé une loi qui organise le transfert automatique à l'État de tous les titres fonciers encore inscrits au nom d'étrangers depuis l'époque coloniale. L'information est rapportée par RFI Afrique. Pour un investisseur institutionnel, l'intérêt du dossier ne tient pas à la taille du portefeuille concerné, qui n'est pas chiffrée à ce stade, mais à ce qu'il révèle : sur le continent, un titre de propriété est autant un objet politique qu'un objet juridique, et une assiette foncière réputée sécurisée peut être rouverte par une décision souveraine parfaitement légale.

Ce que valide la Haute Cour

Le texte, tel que décrit par RFI, ne prévoit pas une procédure au cas par cas mais un transfert automatique à l'État des titres visés. Le pouvoir malgache le présente comme la finalisation de la décolonisation foncière du pays. Certains chercheurs, cités par RFI, relativisent en revanche la portée réelle du dispositif. Cette divergence est en soi une information : elle signale que le périmètre exact des titres concernés, leur volume et leur valeur ne sont pas établis publiquement. Pour un financeur, un texte à effet automatique dont l'assiette d'application reste floue est précisément le type de configuration qui interdit de raisonner sur une moyenne et impose un examen dossier par dossier.

Le risque de titre est un risque souverain

Dans beaucoup de dossiers de financement de projets terrain, agricoles, forestiers, carbone ou infrastructurels, la sécurisation foncière est traitée comme une condition suspensive : on produit le titre, on vérifie l'inscription au registre, on coche la case. C'est une lecture statique. Le cas malgache rappelle que la validité d'un titre dépend en réalité d'un cadre juridique qui peut évoluer, et que la nationalité du détenteur peut devenir, à elle seule, un critère de reprise.

Ce risque n'est pas résiduel pour un portefeuille exposé au réel. Il conditionne la valeur de la sûreté, la bancabilité du projet, la durée d'amortissement retenue et, dans le cas des projets à horizon long comme la plantation, la restauration ou les actifs carbone, la crédibilité même du modèle. Un projet dont les revenus sont adossés à une occupation trentenaire ne peut pas reposer sur une garantie foncière dont la solidité n'a été appréciée qu'au jour du closing.

Ce que cela change dans une due diligence

Trois points méritent d'être remontés au niveau du comité d'investissement, et non laissés au seul conseil local.

• La chaîne de titres, pas le titre. Un titre valide aujourd'hui peut avoir une origine contestable. Reconstituer l'historique des mutations, identifier les périodes coloniale et post-indépendance, et documenter les ruptures dans la chaîne coûte davantage qu'une simple attestation de registre, mais c'est ce qui distingue une donnée vérifiée d'une donnée déclarative.
• La qualité du détenteur. Détention directe par un véhicule étranger, détention par une société de droit local, bail emphytéotique, concession de l'État : ces montages n'ont pas le même profil de risque face à une évolution législative. La question n'est pas seulement fiscale ou opérationnelle, elle est existentielle pour la sûreté.
• Les droits non inscrits. Un registre foncier ne dit rien des occupations coutumières ni des usages effectifs. La donnée terrain, relevés, entretiens, imagerie, reste le seul moyen de savoir ce qui se passe réellement sur l'assiette financée. C'est aussi ce qui protège l'additionnalité affichée du projet : un actif contesté localement ne produit pas d'impact durable, quelles que soient les métriques IRIS+ retenues au reporting.

Structurer en tenant compte de l'aléa juridique

Un risque identifié se structure. Plusieurs leviers sont mobilisables et doivent être arbitrés en amont : couverture assurantielle contre le risque politique, incluant l'expropriation directe et indirecte ; tranche first-loss ou garantie partielle absorbant la dégradation de la sûreté foncière plutôt que le seul risque de crédit ; clauses de revue périodique du statut du titre pendant la vie du financement, avec obligation d'information de l'emprunteur ; enfin, en blended finance, répartition explicite de l'aléa juridique entre le concessionnel et le commercial, au lieu de le laisser implicitement porté par le prêteur senior.

Aucun de ces outils ne supprime le risque. Ils le rendent tarifable, ce qui est la seule chose que puisse demander un comité d'investissement.

Le point de vigilance

Il serait erroné de lire cette décision comme un signal négatif général sur Madagascar ou sur le continent. Un État qui clarifie le statut de son foncier peut, à terme, réduire l'incertitude plutôt que l'accroître, à condition que le processus soit lisible et que les données publiques suivent. La vraie question pour un financeur est ailleurs : combien de vos dossiers en cours reposent sur une vérification foncière datant de la phase d'instruction, jamais réactualisée depuis ? Sur des actifs dont la valeur se construit sur quinze ou trente ans, la sécurisation foncière n'est pas un jalon, c'est une surveillance continue.

Source : RFI Afrique.

Questions fréquentes

Qu'a validé la Haute Cour constitutionnelle malgache sur les titres fonciers ?

Elle a validé une loi qui organise le transfert automatique à l'État de tous les titres fonciers encore inscrits au nom d'étrangers depuis l'époque coloniale. Le texte ne prévoit pas de procédure au cas par cas. Le pouvoir malgache présente cette mesure comme la finalisation de la décolonisation foncière du pays.

Combien de titres fonciers sont concernés par cette mesure ?

Le volume du portefeuille concerné n'est pas chiffré à ce stade. Le périmètre exact des titres visés, leur nombre et leur valeur ne sont pas établis publiquement. Certains chercheurs relativisent d'ailleurs la portée réelle du dispositif, ce qui confirme l'absence de données consolidées.

Pourquoi le risque de titre est-il un risque souverain et non une formalité de closing ?

La validité d'un titre dépend d'un cadre juridique qui peut évoluer. La nationalité du détenteur peut devenir à elle seule un critère de reprise par l'État. Un titre régulièrement inscrit au registre peut donc être remis en cause par une décision souveraine parfaitement légale, sans irrégularité de la part du détenteur.

Comment la sécurisation foncière est-elle traitée dans les financements de projets ?

Dans beaucoup de dossiers de financement de projets terrain, agricoles, forestiers, carbone ou infrastructurels, elle est traitée comme une condition suspensive : on produit le titre, on vérifie l'inscription au registre, on coche la case. C'est une lecture statique du risque. Le cas malgache montre que cette approche ne capte pas l'évolution possible du cadre juridique.

Quelles conséquences pour un portefeuille exposé au foncier africain ?

Le risque n'est pas résiduel pour un portefeuille exposé au réel. Il conditionne la valeur de la sûreté et la bancabilité du projet. L'absence de périmètre public établi impose un examen dossier par dossier plutôt qu'un raisonnement sur une moyenne.