Ouganda : le foncier flou, angle mort des projets pétroliers finançables

TL;DR.

En Ouganda, les projets pétroliers se heurtent à des conflits fonciers qui durent depuis quinze ans, dans des zones où des villages entiers ignorent qui détient réellement la propriété de leurs terres. Pour un bailleur, un fonds d'impact ou un family office exposé au financement de projets terrain en Afrique, ce dossier illustre comment un foncier mal sécurisé transforme un actif finançable en passif juridique et réputationnel. La sécurisation des titres n'est pas une formalité administrative de fin de due diligence mais un déterminant central du risque projet.

Un reportage de Jeune Afrique publié le 15 août 2026 documente cette situation dans les zones pétrolières ougandaises, où la ruée vers l'or noir a exacerbé des conflits fonciers vieux de quinze ans. TotalEnergies et les autorités de Kampala font face à des communautés qui s'estiment spoliées. Cette durée de quinze ans dépasse la maturité de la plupart des instruments de financement mobilisés sur ce type de projet.

Un reportage de Jeune Afrique publié le 15 août 2026 documente une réalité que les comités d'investissement connaissent en théorie mais sous-estiment en pratique : dans les zones pétrolières de l'Ouganda, des villages entiers vivent dans l'incertitude sur la propriété de leurs terres. Selon Jeune Afrique, la ruée vers l'or noir a exacerbé des conflits fonciers vieux de quinze ans, et TotalEnergies comme les autorités de Kampala se retrouvent aujourd'hui face à des communautés qui s'estiment spoliées. Pour un bailleur, un fonds d'impact ou un family office exposé au financement de projets terrain en Afrique, ce dossier n'est pas un fait divers social : c'est un cas d'école sur la manière dont un foncier mal sécurisé transforme un actif finançable en passif juridique et réputationnel.

Le titre foncier n'est pas une pièce administrative, c'est le socle du montage

Dans la plupart des dossiers de financement de projets terrain, la question foncière est traitée en fin de due diligence, comme une case à cocher : le sponsor produit un document, le conseil juridique local confirme sa validité formelle, on passe à la suite. Le cas ougandais montre la limite de cette approche. Quand un projet s'implante sur des terres dont l'occupation repose sur des droits coutumiers, des occupations anciennes non enregistrées ou des titres contestés, la validité formelle du document ne dit rien de la stabilité réelle de l'emprise.

Le décalage est structurel : le montage financier raisonne en titres opposables et en garanties mobilisables, tandis que la réalité de terrain raisonne en usages, en lignages et en mémoire collective. Tant que ces deux logiques ne sont pas réconciliées en amont, le risque n'est pas éliminé, il est simplement différé, et il ressurgit au pire moment, souvent après le premier décaissement.

Quinze ans, c'est plus long que la maturité de la plupart des instruments

La durée est ici l'élément le plus instructif. Jeune Afrique décrit des conflits qui courent depuis une quinzaine d'années. Or peu d'instruments de financement encaissent une telle temporalité : une tranche senior amortissable, une garantie partielle de risque, un véhicule mezzanine ou une poche d'impact avec horizon de sortie défini n'ont pas été calibrés pour absorber un contentieux d'occupation qui traverse deux cycles d'investissement complets.

Les conséquences se lisent en cascade. Retard de mise en service, donc décalage des flux de remboursement. Renégociation des conditions de compensation, donc dérive du capex. Mobilisation d'équipes de direction sur un dossier communautaire plutôt que sur l'exploitation. Et, pour les investisseurs soumis à des exigences de reporting extra-financier, une exposition directe sur les standards de performance relatifs à la réinstallation involontaire et à l'acquisition de terres. Un dossier qui devait démontrer l'additionnalité finit par illustrer le contraire.

Ce que la due diligence classique ne capte pas

Une due diligence foncière robuste ne se réduit pas à la vérification d'une chaîne de titres au registre. Elle suppose au minimum trois couches de vérification complémentaires.

• La couche documentaire : historique des transferts, cohérence des bornages, existence de superpositions entre titres délivrés à des périodes ou par des autorités différentes.
• La couche terrain : qui occupe effectivement la parcelle aujourd'hui, à quel titre, depuis quand, et avec quelle reconnaissance locale. C'est la donnée la plus difficile à obtenir à distance, et c'est précisément celle qui détermine le risque de contentieux.
• La couche institutionnelle : capacité et neutralité des instances chargées d'arbitrer les litiges, délais réels de traitement, existence de voies de recours accessibles aux communautés.

Un dossier où la première couche est impeccable et les deux autres non renseignées présente un profil de risque très différent de ce que suggère la note de synthèse. C'est l'écart entre la donnée déclarée et la donnée vérifiée, et cet écart est rarement mesuré.

La compensation n'est pas la sécurisation

Le second enseignement du cas ougandais tient au traitement des populations concernées. La compensation monétaire, même correctement provisionnée, ne clôt pas le sujet foncier si le processus qui l'a précédée est perçu comme illégitime : identification incomplète des ayants droit, évaluation contestée, délais de versement, absence de mécanisme de recours. Le sentiment de spoliation rapporté par Jeune Afrique survit au paiement et continue d'alimenter le contentieux.

Pour un financeur, cela déplace le point de contrôle. La question pertinente n'est pas seulement « la ligne compensation est-elle budgétée ? » mais « le processus d'acquisition a-t-il produit un consentement documenté, traçable et vérifiable dans le temps ? ». La première question relève de la comptabilité, la seconde de la gestion du risque.

Ce que cela implique pour votre prochain dossier

Le cas ougandais ne plaide pas contre le financement de projets terrain en Afrique. Il plaide pour un séquençage différent : traiter le foncier comme une condition préalable d'éligibilité et non comme un point de conformité de fin de parcours, en conditionnant les décaissements à des jalons fonciers vérifiés plutôt qu'à des attestations déclaratives.

C'est aussi une question de qualité de donnée. Un titre régulier au registre, une occupation stable sur le terrain et une instance d'arbitrage crédible sont trois informations distinctes, et seule leur convergence permet de raisonner sérieusement sur le risque. La question à poser au prochain comité est simple : sur combien de vos dossiers en portefeuille la couche terrain a-t-elle été vérifiée par une source indépendante du sponsor ?

Source : Jeune Afrique, 15 août 2026.

Questions fréquentes

Pourquoi le foncier pose-t-il problème dans les projets pétroliers en Ouganda ?

Dans les zones pétrolières ougandaises, des villages entiers vivent dans l'incertitude sur la propriété de leurs terres. La ruée vers l'or noir a exacerbé des conflits fonciers vieux de quinze ans. TotalEnergies et les autorités de Kampala font aujourd'hui face à des communautés qui s'estiment spoliées.

Qu'est-ce qu'un titre foncier contesté change pour un financeur ?

La validité formelle d'un document ne dit rien de la stabilité réelle de l'emprise quand un projet s'implante sur des terres soumises à des droits coutumiers, des occupations anciennes non enregistrées ou des titres contestés. Le risque n'est alors pas éliminé mais différé. Il ressurgit au pire moment, souvent après le premier décaissement.

Comment la question foncière est-elle traitée dans la plupart des dossiers de financement ?

Elle arrive en fin de due diligence, comme une case à cocher : le sponsor produit un document, le conseil juridique local confirme sa validité formelle, et le dossier avance. Le cas ougandais montre la limite de cette approche.

Pourquoi le montage financier et la réalité de terrain divergent-ils sur le foncier ?

Le décalage est structurel. Le montage financier raisonne en titres opposables et en garanties mobilisables, tandis que la réalité de terrain raisonne en usages, en lignages et en mémoire collective. Tant que ces deux logiques ne sont pas réconciliées en amont, le risque subsiste.

Combien de temps durent les conflits fonciers autour des projets pétroliers ougandais ?

Ces conflits courent depuis quinze ans. Cette durée est supérieure à la maturité de la plupart des instruments de financement, ce qui en fait l'élément le plus instructif du dossier pour un comité d'investissement.