Bail annulé au Zimbabwe : quand le risque de titre efface un actif exploité

TL;DR.

Un tribunal zimbabwéen a invalidé le bail de 25 ans sur lequel reposait l'exploitation du Chewore Safari Lodge and Campsite, dans la vallée du Zambèze, ce qui a entraîné la fermeture forcée du camp. Le cas illustre la hiérarchie réelle des risques sur les projets terrain en Afrique : un actif exploité depuis des années, fréquenté et générateur de revenus, peut s'arrêter du jour au lendemain non pas parce que son marché s'est retourné, mais parce que son titre d'occupation ne tient pas devant un juge. Pour un financeur institutionnel exposé au foncier africain, le risque de titre n'est pas une sous-ligne du risque pays.

Les faits rapportés par The Africa Report sont sobres. Le camp était exploité par Terry William Kelly. Le bail de 25 ans a été jugé invalide par la justice zimbabwéenne, et la publication décrit la manière dont Rautenbach évince la famille Kelly de ce site de la vallée du Zambèze. La décision a suscité de larges critiques d'investisseurs et de visiteurs de la région. La validité du titre n'avait pas été contestée au moment de l'engagement du capital, mais des années plus tard, dans un contexte où un autre acteur avait intérêt à la contester.

La vallée du Zambèze vient de fournir un cas d'école dont les comités d'investissement discutent trop peu : un actif exploité pendant des années, fréquenté et générateur de revenus, peut s'arrêter non pas parce que son marché s'est retourné, mais parce que son titre d'occupation ne tient pas devant un juge. Selon The Africa Report, le Chewore Safari Lodge and Campsite, exploité par Terry William Kelly, a été fermé après que les tribunaux zimbabwéens ont jugé invalide le bail de 25 ans portant sur la zone. Pour un financeur institutionnel exposé au foncier africain, l'épisode mérite mieux qu'une lecture anecdotique : il rappelle la hiérarchie réelle des risques sur les projets terrain.

Un actif opérationnel, un titre qui ne tient pas

Les faits rapportés par The Africa Report sont sobres. Le bail de 25 ans sur lequel reposait l'exploitation a été invalidé par la justice zimbabwéenne, ce qui a entraîné la fermeture forcée du camp. La publication décrit par ailleurs la manière dont Rautenbach évince la famille Kelly de ce site de la vallée du Zambèze. La décision a suscité de larges critiques d'investisseurs et de visiteurs de la région.

Retenez la séquence plutôt que le détail local. Le titre existait. Il était ancien. Il avait permis d'investir, de construire, d'employer, de commercialiser. Sa validité n'a pas été contestée au moment de l'engagement du capital, mais des années plus tard, dans un contexte où un autre acteur avait intérêt à la contester. La valeur ne s'est pas érodée progressivement : elle a été effacée par une décision judiciaire, sur un actif par ailleurs performant.

Le risque de titre n'est pas une sous-ligne du risque pays

Dans beaucoup de dossiers, la sécurisation foncière est traitée comme une case de conformité à cocher au closing : un extrait cadastral, un bail signé, un avis juridique local, et le sujet est réputé clos. C'est une erreur d'échelle. Le risque de marché fait varier un rendement. Le risque de change fait varier une valeur en devise de reporting. Le risque de titre, lui, est binaire : soit vous détenez le droit d'occuper et d'exploiter, soit l'actif sous-jacent ne vous appartient plus économiquement, et aucune couverture financière ne vous en rend l'usage.

C'est aussi le risque le moins bien couvert par les instruments habituels. Une garantie partielle de crédit ou une tranche first-loss absorbent une perte, elles ne restituent pas une concession. La mezzanine se rembourse sur des flux qui, dans ce cas de figure, cessent d'exister. La question n'est donc pas de savoir combien vous perdez si le titre tombe, mais quelle probabilité vous acceptez qu'il tombe, et ce que vous avez fait pour l'objectiver.

Ce qu'une due diligence foncière doit réellement établir

Une revue foncière sérieuse ne se limite pas à vérifier l'existence d'un document. Elle doit répondre à quatre questions distinctes :

La chaîne de titres : qui a attribué le droit, en vertu de quelle compétence, et cette autorité pouvait-elle juridiquement l'attribuer au moment où elle l'a fait ?
La conformité procédurale : le bail ou la concession a-t-il suivi la procédure d'attribution prévue, publication, approbation ministérielle, enregistrement ? Une irrégularité de forme ancienne reste une prise de contestation durable.
Les droits concurrents : usages coutumiers, statut de zone protégée, droits communautaires, litiges pendants. Ce sont des données de terrain, pas des données de registre.
L'exposition politique du site : un actif attractif situé dans une zone convoitée attire des contestations que le même actif, moins rentable, n'attirerait pas.

Ces vérifications ne s'obtiennent pas depuis un bureau. Elles supposent une présence documentaire locale, un suivi dans la durée et une capacité à réactualiser l'information après le closing, car un titre valable en année 1 peut être attaqué en année 12.

Structurer en tenant compte de l'instabilité du titre

Un financeur ne peut pas éliminer ce risque, mais il peut le tarifer et le documenter. Cela passe par des conditions suspensives portant explicitement sur la régularité de la chaîne d'attribution, par une clause de revue périodique du statut foncier assortie d'obligations d'information du sponsor, par le recours à des assurances de risque politique et d'expropriation lorsqu'elles couvrent la privation de droits contractuels, et par un séquencement des décaissements aligné sur les jalons de sécurisation plutôt que sur le calendrier de construction.

Cela suppose aussi d'assumer l'additionnalité pour ce qu'elle est. Financer un projet dont le titre est fragile en espérant que la fragilité ne se matérialisera pas n'est pas une prise de risque assumée : c'est un défaut de diligence qui se paiera au moment le moins choisi.

La question à poser avant le prochain engagement

Le cas documenté par The Africa Report ne dit pas qu'il ne faut pas investir au Zimbabwe ni dans le tourisme de conservation. Il dit qu'un actif exploité depuis des années ne constitue pas, en soi, une preuve de sécurité juridique. La durée d'exploitation crée une présomption de solidité qui n'a aucune valeur devant un tribunal.

La question utile, sur chacune de vos lignes exposées au foncier africain, est simple : si le titre était contesté demain par un acteur mieux introduit que votre sponsor, quels documents produiriez-vous, et qui, sur le terrain, est aujourd'hui en mesure de vous les fournir ?

Questions fréquentes

Qu'est-ce qui s'est passé au Chewore Safari Lodge and Campsite au Zimbabwe ?

Le camp, situé dans la vallée du Zambèze et exploité par Terry William Kelly, a été fermé après que les tribunaux zimbabwéens ont jugé invalide le bail de 25 ans portant sur la zone. L'exploitation reposait entièrement sur ce bail. La fermeture est intervenue alors que l'actif était opérationnel et générait des revenus.

Qu'est-ce que le risque de titre sur un projet foncier ?

C'est le risque que le document d'occupation ou de propriété sur lequel repose un projet soit invalidé, y compris des années après l'engagement du capital. Il se distingue du risque de marché, qui fait varier un rendement, et du risque de change, qui fait varier une valeur en devise. Le risque de titre, lui, peut effacer la valeur d'un actif par ailleurs performant.

Pourquoi un bail ancien ne protège-t-il pas un investisseur ?

Dans le cas de Chewore, le titre existait, il était ancien, et il avait permis d'investir, de construire, d'employer et de commercialiser. Sa validité n'a pas été contestée au moment du closing, mais plus tard, dans un contexte où un autre acteur avait intérêt à la contester. L'ancienneté d'un titre ne dit donc rien de sa solidité en cas de contentieux.

Comment les comités d'investissement traitent-ils la sécurisation foncière, et quelle est l'erreur ?

Pourquoi ce dossier concerne-t-il les financeurs institutionnels exposés au foncier africain ?

Parce qu'il montre qu'une décision judiciaire peut effacer la valeur d'un actif exploité, sans dégradation préalable du marché ou de l'exploitation. La séquence compte plus que le détail local : un titre validé au départ, contesté ensuite par un acteur ayant intérêt à le faire, puis annulé. C'est le type de risque qui détruit le plus vite la valeur des projets terrain.